Basé sur une publication de l’Ontario Federation of Agriculture.
1. Communiquez avec vos voisins
Attendez-vous à ce que les compagnies oeuvrant dans le secteur éolien prennent contact avec vos voisins. Allez rencontrer vos voisins et préparez-vous conjointement avec un représentant de
[l’Union des producteurs agricoles de votre région immédiate].
- 2. Frais légaux
Choisissez un avocat qui travaillera pour tout le gens de votre région. Demandez à ce que le promoteur du projet éolien défrais les coûts légaux tel que l’examen du contrat entre vous et le promoteur par cet avocat—cela vous permettra d’économiser entre $500 et $1 000.
- 3. Transmissibilité
Faites l’ajout d’une clause stipulant que le contrat ne peut pas être transféré par le promoteur à quelque personne ou entreprise que se soit sans votre accord. Si le promoteur a réellement l’intention de travailler dans le secteur éolien, il sera prêt à vous payer une pénalité advenant le transfert du bail.
- 4. Apparence
Aucun bail n’adresse l’apparence de l’installation. Cependant, vous devez vous rappeler que vous allez peut-être devoir la regarder pendant 50 ans !
Faites l’ajout des clauses suivantes :
- Interdiction d’afficher de la publicité sur les tours;
- Une attente sur la couleur de la peinture est requise;
- La tour doit être repeinte dans les six mois suivants l’apparition de rouille ou l’observation de décoloration;
- Une fois le bail terminé, le site doit être retourné tel qu’il était au moment de la signature.
- 5. Contraintes de bâtiments
Joignez au contrat une carte des environs mettant en évidences les endroits ou de nouveaux bâtiments de plus de 20 mètres de haut peuvent ou ne peuvent pas être construits.
- 6. Matériaux de construction
Le promoteur ne devrait en aucun cas se servir des agrégats excavés sur votre propriété comme matériel de construction.
- 7. Huile à génératrice
Plusieurs éoliennes possèdent un réservoir d’huile lubrifiante toxique dans le compartiment du générateur. Vous pouvez stipuler dans le bail que l’usage de ces huiles est interdit.
- 8. Résiliation
Insérez une clause stipulant que le contrat est annulé dans le cas où la construction d’une éolienne n’a pas débuté à l’intérieur des cinq premières années suivant la signature du contrat. N’acceptez pas de signer un contrat qui n’indique pas clairement quand le contrat débute et fini.
- 9. Mesurage Net
La Régie de l’énergie a approuvé le mesurage net le 9 février 2006, permettant à tout les québécois possédant une installation admissible générant de l’électricité de ne payer que pour le montant « net » qu’il achète d’Hydro Québec (HQ). C’est-à-dire :
kWh achetés d’HQ - kWh vendus à HQ = kWh net achetés d’HQ ≥ 0
Si vous souhaitez vous prévaloir du mesurage net en installant votre propre éolienne, profitez des négociations du contrat avec le promoteur pour vous faire économiser certain frais. Demandez-lui, par exemple, de vous prêter sa grue pour installer votre propre éolienne. Pour cela, vous devrez vous assurer d’être prêt en même temps que lui pour installer votre éolienne, mais cela pourrait vous permettre d’économiser jusqu’à $10 000.
Pour plus d’information sur le mesurage net, visitez le site de la Régie de l’énergie.
10. Paiements
Établissez un paiement obligatoire minimum de $5 000 par année. Il est également recommandé d’indexer ce montant à la valeur foncière du terrain. Ce paiement devrait aussi être exigible durant la période où une tour de test des vents est en place. Ajoutez une clause stipulant qu’advenant qu’aucune éolienne n’est construite à l’intérieur de cinq ans suite à la signature du bail, vous devenez un des propriétaires légaux des données enregistrées par la tour de test des vents.
En plus du paiement annuel minimum, le promoteur devrait vous indemniser pour vos coûts d’opportunités, tel que la perte de récolte, ainsi que d’autres frais encourus.
11. Partage des revenus
Le contrat devrait stipuler que vous avez droit de recevoir 3% ou plus du revenu brut. Le partage des revenues devrait s’appliquer à toutes sources de revenus découlant du projet, incluant par exemple ceux dérivés des crédits pour réduction des gazes à effets de serre.
Une fois que la période de récupération de l’investissement de l’éolienne est terminée, le pourcentage qui vous est attribué devrait augmenter graduellement jusqu’à 10% du revenu brut. Cette augmentation graduelle peut se faire en indexant le pourcentage au prix de l’électricité ou en l’augmentant à des intervalles fixes de 2 à 5 ans.
12. Assurance
Ajoutez une clause stipulant que le promoteur doit assurer la ferme et autrui contre toutes responsabilités pouvant découler de dommages causés par l’éolienne. Stipulez de plus que le promoteur doit faire la preuve, à chaque année, qu’il est en possession d’un tel contrat d’assurance.
13. Protection du capital
Faites l’ajout d’une clause exigeant que le promoteur vous dédommage en totalité pour toute baisse de la valeur marchande de votre capitale résultant du bail ou de la présence de l’éolienne. Cette clause vous permettra de récupérer, par exemple, la réduction de la valeur de votre propriété due à l’éolienne, réduction qui n’aurait peut-être pas été couverte autrement par les autres paiements inclus dans le bail.
14. Autres Droits
Certains baux possèdent des clauses permettant au promoteur de s’approprier vos droits relatifs aux développements des agrégats, des eaux de surfaces, de la couche arable ainsi que la vente de votre propriété à des personnes autres que des membres de votre famille. Certaines clauses peuvent même vous enlever votre droit de parler en public sur des sujets qui ont trait à l’éolien. Assurez-vous d’éliminer toutes ces clauses.
15. Délai de rétraction
Insérez une clause permettant à l’une ou l’autre des parties de mettre fin au contrat, sans raison ni pénalité, dans les 30 jours suivant sa signature.
16. Perspectives d’avenir
Prenez en considération la valeur potentielle que votre propriété pourrait acquérir suite à d’autres changements qui pourraient se produire au cours des cinquante prochaines années. N’acceptez pas de signer un bail vous liant pour plus de vingt ans si, par exemple, vous pensez que votre propriété possède une valeur importante dut au développement urbain ou tout autre développement éventuel.
17. Vente d’électricité
Mentionnez que l’électricité produite doit être vendue à Hydro Québec à moins que vous n’approuviez la vente à une autre partie. Sans cette clause, l’électricité pourrait être vendue à une tierce partie, tel qu’une compagnie contrôlée par le promoteur, résultant en un prix plus bas que vous ne l’espériez. Le revenu brut du promoteur serait alors beaucoup moins élevé et votre part de 3% conséquemment beaucoup plus petite.
18. Temps d’accès
Vous devez stipuler que l’accès au site est permis durant les heures normales de travail et qu’une permission est requise pour l’accès la fin de semaine et en tout temps lorsqu’il y a une urgence. Mentionnez aussi que le promoteur doit reporter toute activité sur le site, sauf les réparations urgentes, qui viennent interférer avec l’ensemencement, la récolte, le vêlage, l’agnelage ou d’autres activités agricoles ou familiales ayant des contraintes de temps.
19. Site
Assurez-vous de limiter le site couvert par le bail à une superficie suffisamment petite (2 hectares et moins).
20. Une parcelle seulement
Limitez la portée du contrat pour qu’il ne s’applique qu’à la parcelle de terrain louée. Prenez soin de vérifier qu’aucunes autres parcelles appartenant au cultivateur ne soient mentionnées.
21. Droit au vent seulement
Ne permettez pas au promoteur d’insérer une clause lui donnant un droit prioritaire ou une option sur toute autre chose que l’utilisation du vent. Ces clauses viennent encombrer, entre autres, les ventes, les testaments et la venue d’activités économiques additionnelles.
22. Durée du bail
Suggérez une option de trois ans, suivie d’un premier terme de vingt ans et de renouvellements aux cinq ans. Ces échéanciers offrent le temps nécessaire au promoteur pour effectuer les tests de vents et ensuite réaliser un profit. De plus, ils rapprochent la date du remplacement du générateur avec celle du renouvellement du contrat, ce qui augmente votre pouvoir de négociation.
23. Impôts Fonciers
Le propriétaire du terrain est l’ultime responsable des impôts fonciers. Une clause forçant le promoteur à assumer les impôts fonciers associer à l’éolienne est essentielle et requiert des mesures d’exécution.
Vous n’avez tout simplement pas les moyens de défrayer leurs impôts, à moins d’avoir leur revenu. Ajoutez une clause stipulant qu’en cas de bris de contrat, vous aurez le droit d’obtenir les permis relatifs à la production et à la vente de l’électricité.
24. Connaissez vos choix
Ne signez pas de bail tant que vous n’avez pas une idée clair des choix que vous avez et que vous vous êtes assurez de ce qui était le mieux pour votre ferme pour les vingt prochaines années.
